O que faz o síndico profissional? 

O síndico profissional ou síndico especialista é o indivíduo que exerce as funções do síndico(sindicatura) do condomínio como gestor de forma contratual através de relação comercial garantindo que o empreendimento tenha processos de gestão, administração, conservação, limpeza, segurança e automação profissionalizados. 

   Vamos explicar em detalhes. O síndico profissional, ou especialista, é o agente incumbido da administração integral de um condomínio, exercendo suas atribuições em regime contratual, desvinculado da condição de morador, e atuando como gestor especializado com competência técnica e jurídica para a condução das atividades cotidianas, administrativas, operacionais, financeiras e jurídicas do empreendimento condominial. Seu papel transcende o mero cumprimento das obrigações previstas no artigo 1.348 do Código Civil brasileiro, representando a institucionalização da sindicatura como função profissional e a consagração de um modelo de governança condominial orientado pela eficiência, previsibilidade, legalidade, responsabilidade civil e transparência.

   A atuação do síndico profissional não se limita à intermediação entre condôminos e prestadores de serviços, mas configura uma gestão estratégica e técnica dos recursos do condomínio, fundamentada em planejamento orçamentário, controle de despesas, implementação de rotinas operacionais padronizadas, manutenção preventiva e corretiva de equipamentos e instalações, contratação de serviços terceirizados, condução de assembleias, mediação de conflitos internos, cumprimento das normas da convenção condominial e do regimento interno, bem como na representação legal do condomínio em juízo e fora dele. Para tanto, o síndico profissional atua como gestor multicompetente, com domínio das disciplinas de administração, contabilidade, direito, engenharia predial, segurança patrimonial, tecnologia da informação, sustentabilidade e comunicação interpessoal. A profissionalização da sindicatura emerge da constatação da complexidade crescente dos empreendimentos imobiliários contemporâneos, que requerem um nível de gestão qualificada e especializada incompatível com a figura tradicional do síndico morador, muitas vezes desprovido de capacitação técnica e disponibilidade de tempo. Nesse contexto, o síndico profissional assume papel central na implementação de uma gestão tecnicamente orientada, racionalizada e documentada, com foco na redução de riscos, na melhoria da performance financeira e operacional do condomínio e na valorização do patrimônio coletivo. A atuação profissionalizada é regida por contrato de prestação de serviços, no qual se estabelecem as metas, indicadores de desempenho, escopo de atribuições, remuneração, cláusulas de confidencialidade, prazos de mandato, formas de fiscalização e critérios de renovação ou rescisão contratual. No que tange à gestão administrativa, o síndico profissional organiza e coordena a rotina do condomínio, definindo processos internos de controle, supervisionando o desempenho da equipe de funcionários ou empresas terceirizadas, gerindo os contratos de prestação de serviços de limpeza, vigilância, portaria, jardinagem, elevadores e outros, assegurando o cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias, promovendo o controle documental e a gestão de arquivos físicos e digitais, além de implementar tecnologias de automação predial que conferem maior eficiência e segurança às operações. No campo financeiro, é responsabilidade do síndico profissional elaborar o orçamento anual, planejar e controlar o fluxo de caixa, emitir boletos de cobrança, combater a inadimplência com adoção de políticas de cobrança escalonadas e medidas judiciais quando necessário, autorizar pagamentos, gerir fundos de reserva e investimentos e apresentar balancetes mensais com prestação de contas transparente e acessível à assembleia de condôminos, obedecendo rigorosamente às normas da contabilidade condominial e aos princípios da boa governança. A atuação jurídica do síndico profissional compreende o acompanhamento de processos judiciais e administrativos envolvendo o condomínio, a representação ativa e passiva em ações cíveis, trabalhistas, consumeristas e tributárias, a interlocução com advogados, peritos e órgãos públicos, a análise e revisão de contratos, convênios e termos de compromisso, a aplicação das penalidades previstas na convenção e no regimento interno, como advertências, multas e restrições de uso das áreas comuns, e a convocação e condução das assembleias gerais ordinárias e extraordinárias com observância da legislação e dos dispositivos normativos internos do condomínio. No aspecto técnico-operacional, o síndico profissional é responsável pela elaboração e execução do plano de manutenção preventiva e corretiva das áreas comuns e sistemas prediais, tais como elevadores, bombas d’água, geradores, sistema de gás, instalações elétricas e hidráulicas, sistema de combate a incêndios e para-raios, realizando vistorias periódicas e contratando especialistas para a elaboração de laudos técnicos e inspeções obrigatórias conforme as normas da ABNT e as exigências do Corpo de Bombeiros e da Prefeitura. Além disso, o síndico profissional assume a responsabilidade pela comunicação institucional do condomínio, promovendo a divulgação clara e regular de informações relevantes aos condôminos, utilizando recursos como circulares, quadros de avisos, aplicativos de gestão condominial, assembleias virtuais e canais de atendimento, com o objetivo de promover a transparência, estimular a participação dos moradores nas decisões coletivas e prevenir conflitos. Em relação ao papel de mediador, o síndico profissional deve desenvolver habilidades de escuta ativa, empatia e negociação, a fim de resolver impasses entre vizinhos, interpretar as normas condominiais à luz da jurisprudência e da razoabilidade, e promover um ambiente de convivência harmônica e respeitosa.

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A atuação do síndico profissional também inclui a implantação de políticas de sustentabilidade, como gestão de resíduos sólidos, racionalização do uso de água e energia, coleta seletiva, reaproveitamento de águas pluviais, utilização de lâmpadas LED e sensores de presença, além de promover campanhas educativas e de conscientização ambiental entre os condôminos. Com relação à segurança, cabe ao síndico profissional avaliar os riscos patrimoniais e pessoais do condomínio, implementar sistemas integrados de monitoramento por câmeras, controle de acesso biométrico, alarmes perimetrais e rondas eletrônicas, em parceria com empresas especializadas e com base em análise técnica de vulnerabilidades.

 

Na esfera estratégica, o síndico profissional atua como planejador de longo prazo, propondo melhorias estruturais, inovações tecnológicas, alterações no regimento interno e na convenção, regularização documental, projetos de retrofit e modernização das áreas comuns, sempre com foco na valorização do imóvel e no atendimento das expectativas dos condôminos. Sua atuação deve estar alinhada com os princípios da governança condominial: transparência, equidade, responsabilidade corporativa e prestação de contas, sendo avaliado periodicamente por meio de indicadores de desempenho, pesquisas de satisfação e resultados financeiros obtidos.

 

O síndico profissional ou síndico especialista é o agente catalisador de uma nova cultura de gestão condominial, baseada na racionalidade administrativa, na segurança jurídica, na responsabilidade técnica e na valorização do patrimônio coletivo, sendo figura essencial para a sustentabilidade e o bom funcionamento dos condomínios contemporâneos, que demandam soluções cada vez mais especializadas, integradas e eficazes.

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Compete ao síndico:
Cumprir e exigir que se cumpra a Convenção e o Regimento Interno ou Estatuto do empreendimento;
Cumprir e exigir que se cumpra as Normas de segurança do trabalho;
Cumprir e exigir que se cumpra as exigências legais das esferas judiciais municipais, estaduais e federais;
Cumprir o Artigo 1.348 do Código Civil brasileiro, que compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

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Garantir o Art. 1.335 do Código Civil brasileiro, são direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Exigir o cumprimento do Art. 1.336 do Código Civil brasileiro, são deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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