O que é sindicatura?

SINDICATURA É O EMPREGO OU EXERCÍCIO DAS FUNÇÕES DE SÍNDICO DO CONDOMÍNIO

SÍNDICO PROFISSIONAL ou SÍNDICO ESPECIALISTA.

   Sindicatura é a função jurídico-administrativa exercida por pessoa física ou jurídica incumbida da administração geral de um condomínio edilício ou entidade associativa, cuja natureza envolve a representação legal da coletividade de condôminos, a prática dos atos ordinários e extraordinários de gestão, a mediação de conflitos internos, a coordenação de serviços, a fiscalização da execução de contratos, a preservação do patrimônio comum e a condução dos assuntos institucionais do ente condominial ou associativo. Sua origem etimológica remonta ao latim “syndicus”, designando o mandatário da comunidade, aquele que age por autoridade delegada e em nome de um grupo, e sua evolução histórica acompanha o desenvolvimento das formas de habitação coletiva, consolidando-se como instituto jurídico no âmbito do Direito Civil brasileiro especialmente após a promulgação da Lei 4.591/1964 e, posteriormente, pelo advento do Código Civil de 2002, que lhe dedica dispositivos próprios nos artigos 1.347 a 1.350, regulando sua investidura, atribuições, deveres, prerrogativas e responsabilidades. A sindicatura configura-se, pois, como o exercício delegado da vontade coletiva da comunhão condominial e representa o locus por excelência da gestão institucional do condomínio, exigindo conhecimento técnico, capacidade organizacional, senso de justiça e compromisso com os princípios da transparência, legalidade, razoabilidade e eficiência administrativa. O síndico, enquanto titular da sindicatura, pode ser eleito entre os condôminos ou não condôminos, podendo inclusive ser contratado como prestador de serviço profissional, nos termos da autonomia privada conferida pela convenção do condomínio e pela deliberação da assembleia geral. O mandato do síndico é fixado por prazo determinado, em geral de até dois anos, permitida a recondução, devendo exercer suas funções com a diligência de um gestor probo e eficiente, sob pena de responsabilização civil e, em certos casos, criminal. Sua atuação é delimitada por um conjunto de deveres legais e estatutários que compreendem, entre outros, convocar assembleias, representar ativa e passivamente o condomínio em juízo e fora dele, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares, zelar pela prestação de serviços essenciais, administrar as finanças, arrecadar as contribuições condominiais, elaborar orçamentos, prestar contas anualmente ou quando exigido, manter em dia os seguros obrigatórios, além de assegurar o bom uso das áreas comuns e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A sindicatura, portanto, não é uma atividade meramente executiva, mas sim uma função de governança condominial, dotada de autoridade representativa, função fiduciária e responsabilidade institucional. Exige, para sua efetividade, o domínio de competências técnicas que englobam conhecimentos de gestão de pessoas, administração financeira, legislação civil e trabalhista, contabilidade, engenharia predial, segurança patrimonial, comunicação institucional e resolução alternativa de conflitos. Por essa razão, nas últimas décadas, consolidou-se no Brasil o modelo de sindicatura profissional, através do qual o condomínio contrata um especialista externo para exercer a função de síndico, com respaldo contratual, critérios de desempenho, cláusulas de compliance e apólice de seguro de responsabilidade civil, conferindo maior previsibilidade, imparcialidade e tecnicidade à gestão condominial. A sindicatura também possui natureza de mandato representativo, sendo o síndico o preposto da coletividade condominial. Todavia, trata-se de um mandato sui generis, pois, ainda que eleito, o síndico não possui autonomia plena, estando vinculado às decisões da assembleia geral e ao conteúdo normativo da convenção e do regimento interno. Suas ações devem se pautar pelo interesse coletivo, pela legalidade estrita e pelo dever de prestação de contas. Este último, aliás, constitui um dos pilares da sindicatura, sendo o síndico obrigado a apresentar periodicamente aos condôminos demonstrações financeiras claras, detalhadas e documentadas, sob pena de destituição, responsabilização civil e até mesmo penal, nos casos de apropriação indébita, falsidade ideológica ou desvio de finalidade. Além da dimensão administrativa e financeira, a sindicatura também se manifesta como instrumento de gestão da convivência e mediação de conflitos. Nesse aspecto, o síndico deve ser capaz de harmonizar os interesses divergentes entre os condôminos, aplicar sanções disciplinares de forma proporcional e fundamentada, promover a educação comunitária, fomentar o respeito às normas de convivência e, sempre que possível, adotar práticas restaurativas e conciliatórias antes da judicialização de litígios. Este papel exige equilíbrio emocional, imparcialidade, empatia e firmeza, pois o síndico frequentemente se vê diante de disputas interpessoais, denúncias infundadas, pressões indevidas ou mesmo situações de violência doméstica, invasão de privacidade, maus-tratos a animais ou conflitos geracionais que extrapolam a seara administrativa e exigem encaminhamento técnico e ético. Do ponto de vista normativo, a sindicatura é regulada por dispositivos cogentes e por normas de ordem pública. A atuação do síndico está sujeita aos princípios gerais do Direito, tais como o da função social da propriedade, o da boa-fé objetiva, o da cooperação e o da vedação ao enriquecimento sem causa. Sua atividade também deve observar a jurisprudência dominante dos tribunais, especialmente quanto ao dever de zelar pela segurança dos condôminos, de manter as obrigações fiscais e trabalhistas em dia, de respeitar a autonomia das assembleias e de preservar a integridade dos documentos e registros do condomínio. O não cumprimento desses deveres pode ensejar a responsabilização pessoal do síndico, inclusive por danos morais, materiais e lucros cessantes, além da aplicação de penalidades legais e estatutárias. A sindicatura também é, por sua essência, uma função relacional. O síndico não atua isoladamente, mas em constante interação com o conselho fiscal, a administradora, os colaboradores do condomínio, os condôminos, os fornecedores, os órgãos públicos e os prestadores de serviço. Essa rede de relações exige do titular da sindicatura uma postura ética, transparente e colaborativa, além da capacidade de liderar com autoridade legítima, escuta ativa e competência técnica. A eficácia da sindicatura depende, em grande medida, da capacidade do síndico de formar alianças produtivas, de estabelecer fluxos comunicacionais claros e de implementar processos decisórios participativos e eficazes. A modernização da sindicatura, portanto, envolve não apenas a tecnificação da gestão, mas também o fortalecimento das competências socioemocionais e da inteligência institucional dos seus agentes. A sindicatura se insere em um contexto amplo de governança urbana, sendo parte integrante do ecossistema de cidades sustentáveis, inclusivas e resilientes. Ao gerir o microcosmo de um condomínio, o síndico participa da macrogestão da malha urbana, influenciando indicadores de segurança, mobilidade, saúde pública, saneamento, meio ambiente, inclusão social e economia local. Assim, a sindicatura deve estar conectada aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU, às diretrizes do Estatuto da Cidade e às políticas públicas municipais, promovendo ações de educação ambiental, economia circular, acessibilidade, eficiência energética, gestão de resíduos e convivência pacífica entre os moradores. Trata-se, portanto, de uma função que ultrapassa os muros do condomínio e se projeta como vetor de transformação social e de construção de comunidades mais justas, seguras e cooperativas. A sindicatura, em sua forma mais evoluída, é expressão concreta do princípio da subsidiariedade, pelo qual a sociedade civil organizada assume, por meio da gestão condominial qualificada, um papel ativo na construção de espaços urbanos mais humanos, inteligentes e sustentáveis.

ASSIM A SINDICATURA É O EMPREGO OU EXERCÍCIO DAS FUNÇÕES DE SÍNDICO DO CONDOMÍNIO.

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✓ REUNIAO VIRTUAL E PRESENCIAL COM CONSELHO E MORADORES
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Compete ao síndico:
Cumprir e exigir que se cumpra a Convenção e o Regimento Interno ou Estatuto do empreendimento;
Cumprir e exigir que se cumpra as Normas de segurança do trabalho;
Cumprir e exigir que se cumpra as exigências legais das esferas judiciais municipais, estaduais e federais;
Cumprir o Artigo 1.348 do Código Civil brasileiro, que compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

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Garantir o Art. 1.335 do Código Civil brasileiro, são direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Exigir o cumprimento do Art. 1.336 do Código Civil brasileiro, são deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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